Uma decisão vinculante do Superior Tribunal de Justiça, reiteradamente aplicada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, garante ao contribuinte o direito de recolher o imposto sobre a compra de imóvel com base no preço efetivamente negociado.
Se você adquiriu um imóvel nos últimos anos, é possível que tenha pagado mais do que deveria.
Como sabido, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido sempre que um imóvel muda de proprietário. Por determinação legal, o imposto deve ser calculado sobre o valor real da operação, ou seja, o preço acordado e pago pelas partes no negócio.
Durante anos, contudo, diversas prefeituras passaram a adotar uma prática diferente: fixaram, por conta própria, tabelas com chamados “Valores Venais de Referência”, montantes superiores ao preço real dos imóveis e passaram a cobrar o ITBI com base nesses valores inflados, ignorando o que foi efetivamente negociado.
O resultado foi uma cobrança sistemática e indevida de tributo acima do legalmente permitido, suportada silenciosamente por milhares de contribuintes que desconheciam ter direito de questionar.
Em abril de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça encerrou a controvérsia ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos, fixando entendimento de observância obrigatória em todo o território nacional: a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado pelas partes, o qual goza de presunção de veracidade; o município não pode adotar, unilateralmente, valor de referência próprio para fins de tributação; e qualquer questionamento ao preço declarado pelo contribuinte exige a instauração de processo administrativo formal, com plena garantia de defesa.
A decisão foi direta ao ponto e o Município de São Paulo, ainda em 2026, continua desrespeitando-a ao emitir guias de recolhimento que priorizam o valor venal de referência sobre o preço real do negócio.
Diante dessa resistência municipal, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem atuado de forma consistente na proteção dos contribuintes. Em janeiro de 2025, a 18ª Câmara de Direito Público reconheceu o direito ao recolhimento do imposto com base no valor da transação (Apelação 1030569-65.2024.8.26.0053, Rel. Des. Henrique Harris Júnior).
Em julho do mesmo ano, a 14ª Câmara de Direito Público (Apelação 1025135-95.2024.8.26.0053, Rel. Des. Rezende Silveira) e a 15ª Câmara de Direito Público (Apelação 1100642-62.2024.8.26.0053, Rel. Des. Marcos Soares Machado) reafirmaram o mesmo entendimento, determinando, em ambos os casos, a restituição dos valores recolhidos a maior.
Trata-se de uma jurisprudência consolidada e favorável ao contribuinte, que torna o êxito judicial altamente previsível para quem se encontre na mesma situação.
Se você adquiriu um imóvel em São Paulo e pagou o ITBI com base no valor de referência da Prefeitura (e não com base no preço real do negócio), é provável que tenha direito à restituição da diferença.
A equipe da Skoberg Pires Advocacia está à disposição para analisar seu caso, verificar a regularidade do recolhimento realizado e adotar as medidas judiciais cabíveis para a recuperação dos valores indevidamente cobrados.
